Moja Wspólnota

Wspólnota Mieszkaniowa, to ogół właścicieli nieruchomości w danym budynku (czasem w kilku budynkach umiejscowionych na tej samej działce). Jeżeli zatem na jednej działce będą usytuowane dwa bloki, jedną wspólnotę będą tworzyć właściciele lokali w obu blokach. Najbardziej funkcjonalne są małe wspólnoty złożone z właścicieli jednego bloku i to najlepiej niezbyt dużego. Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej może jednak zaciągać kredyty czy pozywać do sądu. Członkami wspólnoty są właściciele lokali nie tylko mieszkalnych, również garaży i lokali użytkowych znajdujących się w danej nieruchomości. Nie są nimi natomiast osoby zajmujące lokale bez prawa własności.

Jeżeli zatem w ramach danej nieruchomości, która jest własnością komunalną, wyodrębniono i sprzedano kilka lokali ich dotychczasowym najemcom, a reszta lokatorów nie zdecydowała się na wykup, wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele wykupionych lokali i gmina jako właściciel reszty lokali, natomiast najemcy nie są członkami wspólnoty i nie mają możliwości decydowania w sprawach wspólnoty. Istnieją dwa rodzaje wspólnot: duża i mała. Mała – to zwykła współwłasność uregulowana w kodeksie cywilnym i może istnieć w budynku, w którym zlokalizowano maksymalnie siedem lokali. Duża powstaje tam, gdzie jest więcej niż siedem lokali.

Wspólnoty nie można założyć, powstaje ona bowiem niejako automatycznie z mocy prawa w nieruchomości, w której wyodrębniono i zbyto choćby jeden lokal, a oprócz niego istnieje przynajmniej siedem następnych możliwych do wyodrębnienia. Zatem na początku wspólnota składa się z dwóch właścicieli – tego, który sprzedał lokal (np. gminy czy dewelopera) i jest właścicielem reszty budynku oraz właściciela lokalu. Z biegiem czasu i w miarę sprzedaży następnych lokali udział dotychczasowego właściciela będzie się zmniejszał, a liczba członków wspólnoty będzie się zwiększać. Wyodrębnienie lokalu oprócz umowy może nastąpić także z mocy orzeczenia sądu. Jednak aby wspólnota mogła zacząć działać, należy dopełnić pewnych formalności. Przede wszystkim trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać zarząd. Na pierwszym zebraniu właściciele powinni również podjąć pierwsze uchwały dotyczące statutu wspólnoty i regulaminu porządku domowego, wyboru sposobu prowadzenia ksiąg rachunkowych oraz wysokości miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu. Wybrany zarząd powinien też podjąć pierwsze niezbędne działania: zgłosić się do urzędu statystycznego o nadanie numeru REGON, założyć wspólnocie konto w banku i zgłosić się do urzędu skarbowego o nadanie numeru NIP.

Każdy właściciel lokalu jest jednocześnie właścicielem lokalu i współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Odnośnie do lokalu służą mu wszystkie prawa, jakie służą właścicielowi każdej rzeczy. Może on zatem lokalem rozporządzać oraz korzystać z niego. Znacznie większe trudności powstają podczas sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. O ile w ramach własności lokalu właściciel prawie w ogóle nie musi się liczyć z niczyim zdaniem, o tyle zarząd nieruchomością wspólną wymusza już konieczność współdziałania członków wspólnoty, dlatego wspólnoty mają obowiązek powierzyć lub wybrać zarząd nieruchomości wspólnej. Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub później w innej umowie w formie aktu notarialnego. Właściciele powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną i to odmiennie niż przewiduje ustawa o własności lokali. Wspólnota nie musi powierzyć zarządu, może go też na początku swojej działalności wybrać. Wybrany zarząd może być jedno- lub wieloosobowy i może składać się z właścicieli mieszkań albo osób z zewnątrz. Wybrany zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Na mocy uchwały właścicieli lokali zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Członkowie zarządu nie muszą mieć licencji, chyba że prowadzą w tym zakresie działalność gospodarczą. Wybrany zarząd może zarządzać sam lub też zlecić zarządzanie na podstawie umowy zlecenia danej osobie fizycznej lub prawnej. Zarządca taki zajmuje się wówczas sprawami bieżącymi wspólnoty w takich granicach, jakie określono w umowie, musi również posiadać licencję zawodową. Wybór odpowiedniego zarządcy nie jest sprawą łatwą, szczególnie wówczas, kiedy dokonuje się go po raz pierwszy. Zawsze jednak należy zapoznać się przynajmniej z kilkoma ofertami, co daje możliwość ich porównania.

W teorii likwidacja wspólnoty jest możliwa, ale w praktyce raczej nie występuje. Dopóki bowiem choćby jeden lokal w ramach nieruchomości stanowi własność osoby, która nie jest jednocześnie właścicielem pozostałej części nieruchomości, likwidacja wspólnoty mieszkaniowej nie jest możliwa ani w drodze czynności prawnej, ani w drodze orzeczenia sądu. W zasadzie likwidacja wspólnoty jest możliwa jedynie w sytuacji, w której właścicielem całej nieruchomości staje się ta sama osoba, np. jeden z właścicieli lub osoba trzecia kupiła od dotychczasowych właścicieli wszystkie lokale w budynku. Znika wówczas przyczyna, dla której wspólnota ma istnieć i kończy ona również swój byt prawny.

Idea wspólnoty mieszkaniowej jest odbiciem demokracji w jej najmniejszym możliwym rozmiarze, gdzie zebranie właścicieli jest rodzajem sejmu, podejmowane uchwały – stanowionym prawem, a zarząd lub zarządca rządem, który w oparciu o te uchwały zarządza wspólnotą i reprezentuje ją na zewnątrz. Poprawne zarządzanie wspólnotą w głównej mierze zależy od ludzi, którzy są jej członkami. Ludzie ci albo dążą do wspólnego dobra i szukają kompromisu, albo potrafią się tylko kłócić, najczęściej dla zasady, nie mając przy tym nic do zaproponowania. Niestety zbyt wiele wspólnot jest wiernym odbiciem obecnej fazy demokracji w naszym kraju. Wiele zebrań poziomem przypomina debaty sejmowe, a skuteczność wielu zarządów – poczynania rządu. Na szczęście jest i wiele pozytywnych przykładów dobrze zarządzających się wspólnot mieszkaniowych, których członkowie niemałym trudem zdołali wykupić zajmowane lokale, a następnie doprowadzić całą nieruchomość do blasku i świetności, jakiej nigdy wcześniej nie zaznała. Niejedna wspólnota wykazała się przy tym niesamowitą pomysłowością i przedsiębiorczością, przed którą pozostaje tylko chylić czoła z nadzieją, że jest to zaraźliwe i w przyszłości ci ludzie, nauczeni doświadczeniem małych demokracji, doprowadzą również nasz kraj do takiego blasku i świetności.